Авторские рубрики 
Обзор рынка
В центре на периферии
Фото: Антон БУЦЕНКО.
Станислав БЕССОНОВ, 11 октября 2011

Появятся ли в отдаленных районах Екатеринбурга офисные «оазисы»

За прошлый год в Екатеринбурге, по данным Уральской палаты недвижимости, в эксплуатацию было введено 38 тысяч кв. м офисных площадей (в расчет брались только бизнес-центры), а с начала 2011-го сдано уже 55 тысяч кв. м. Вместе с тем некоторые эксперты предвещают — этот показатель скоро может пойти на убыль.

По их мнению, последние полгода активность на рынке коммерческой недвижимости заметно снижается, и аналогичные процессы наблюдаются на других рынках.

— Пожалуй, самые главные опасения у игроков связаны с ожиданием будущего кризиса, который, как они полагают, вот-вот может прийти, — считает министр строительства и архитектуры Свердловской области Михаил Жеребцов. — На мой же взгляд, никаких предпосылок к замедлению темпов строительства нет, хотя и бурного всплеска не произойдет. Прирост офисных площадей в ближайший год составит 6—8%.

— Если оценивать темпы роста коммерческой недвижимости в уральской столице по десятибалльной шкале, то я бы поставил 6 или 7 баллов, — отмечает полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге Андрей Бриль. — Эта оценка может показаться невысокой, но ведь она во избежание некоего провинциального уклона выводится с учетом международного контекста, в который мы включены. Ясно, что основной офисный рынок в нашей стране — московский (показатель насыщенности площадей на число проживающих в Первопрестольной в 4 с лишним раза превосходит екатеринбургский. — Прим. авт.). На втором месте, пожалуй, стоит Санкт-Петербург. Причем по степени продвинутости Екатеринбург находится на уровне северной столицы. Это не только мое мнение, но и многих специалистов.

По словам Андрея Бриля, поравняться с Питером нам помогло то, что за последние годы на местном рынке выработалось четкое понимание его продукта. Была проведена сертификация офисных центров и создана их классификация, позволяющая арендаторам говорить на одном языке с профучастниками.

— К тому же у нас есть достаточно много сильных игроков. С этой точки зрения, как я считаю, Екатеринбург весьма развит, хотя и проблем масса, — добавляет эксперт.

В частности, не хватает офисов в классах «B» и «B+», которые сейчас пользуются наибольшим спросом, поскольку позволяют вести эффективный бизнес. Площади премиум-сегмента «A», в котором город за последние 3—4 года заметно подрос, слишком дороги. «C», как считает председатель совета директоров екатеринбургской многопрофильной компании Валерий Савельев, интересны в основном для только-только пришедших на рынок. Им важно хотя бы где-то приютиться на первое время.

Несмотря на перекос в предпочтениях владельцев бизнеса, дефицита коммерческой недвижимости в Екатеринбурге пока нет. Напротив, доля вакантных офисов достаточно высока.

— Вполне приемлемой является ситуация, когда в городе порядка 20—25% офисных площадей ищут своего покупателя, — объясняет Михаил Жеребцов. — Поскольку владельцы компаний, желающие разместить здесь свой бизнес, должны иметь возможность снять подходящий офис сегодня, завтра или послезавтра. И не ждать, пока будет построен новый бизнес-центр или освободится какое-то помещение.

То, что теперь можно без проблем арендовать коммерческую недвижимость с различной начинкой, любым видом из окон и какой угодно этажности, бизнесмены отчасти обязаны стратегическому проекту «Деловой центр», разработанному в 2006 году по инициативе городской администрации. Как подчеркивает председатель комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Максим Афанасьев, уральская столица «стала пионером среди прочих российских городов». Ведь именно у нас впервые в стране появился такого рода проект.

За 5 лет его реализации количество объектов коммерческой недвижимости практически удвоилось. Так, на сегодняшний день в Екатеринбурге действует 69 деловых центров общей площадью 900 тысяч кв. м. До 2020 года планируется ввести еще порядка 25 офисных центров, площадь которых в совокупности будет составлять 940—950 тысяч кв. м. Соответственно, за эти годы расширится и пул арендаторов. Хотя, если говорить о показателе обеспеченности площадями на тысячу жителей, мы, в отличие москвичей, весьма обделены офисными «метрами в квадрате».

 — Наш стратегический проект удачно вписан в стратегический план развития Екатеринбурга, он нацелен на максимальное привлечение бизнеса, — подмечает Максим Афанасьев. — Чем больше на территории нашего города будет представительств различных компаний, в том числе и иностранных, тем выше будет потребность в качественной офисной недвижимости.

Ускорится и процесс высвобождения подсобок и первых этажей жилых зданий от конторок, что, по мнению председателя комитета, «положительно скажется на имидже и облике города». С ним полностью единодушен председатель президиума Уральского отделения российской академии архитектуры и строительных наук Григорий Мазаев, который в активной «офисизации» Екатеринбурга видит еще одно подспудное преимущество:

— За последние 10—12 лет офисного строительства резко изменился облик города, появились новые высотки и крупные современные объекты, по своим архитектурным и технологическим решениям соответствующие мировому уровню. Они дали импульс для строительного комплекса: осваиваются новые технологии, которые будут использоваться в других сегментах отрасли.

Григорий Мазаев также прочит екатеринбургскому рынку коммерческой недвижимости «расползание» деловых центров по районам.

— Существует так называемый закон пространственной диффузии, — объясняет эксперт. — Он звучит в общем виде так: чтобы явление начало распространяться по территории, в месте его возникновения оно должно достигнуть точки насыщения. Сегодня центр Екатеринбурга как раз достигает точки насыщения, поэтому могу прогнозировать, что в ближайшие десятилетия бизнес-центры начнут появляться на периферии: на Уралмаше, ВИЗе, Химмаше. Развитие восточной зоны, надеюсь, будет связано со строительством новых объектов Уральского федерального университета. В случае же создания Большого Екатеринбурга возникнет второй пояс крупных деловых центров. Например, в Верхней Пышме и Березовском.

Но чтобы создать второй пояс, девелоперам придется затянуть свои пояса. Поскольку, как полагает Андрей Бриль, стоимость застройки в отдаленных районах будет гораздо выше, чем в центре, — на периферию необходимо еще тянуть инфраструктуру. А если сбудутся опасения экспертов по поводу грядущего кризиса, то и центральным строительным площадкам придется какое-то время пустовать.

В тему

По прогнозам Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге, до конца 2011 года значительного повышения арендных ставок на офисную недвижимость в уральской столице не произойдет. Они сейчас постепенно возвращаются на докризисный уровень. В частности, в начале этого года ставки в среднем увеличились на 10—15%. На данный момент аренда офиса класса «C» в среднем обойдется владельцам бизнеса в 450—750 рублей за кв. м, сегмента «B» — 800—1200 рублей, «B+» — 1200—1800. Премиум-класс «A» оценивается в 1500—2000 рублей за кв. м.

Комментарии (0)
Для добавления комментариев необходимо авторизоваться.
Рубрики
Новости


Архив издания




Прогноз погоды